Vender un inmueble heredado con menores entre los copropietarios es un proceso legal complejo que requiere cumplir estrictamente con una serie de pasos y autorizaciones judiciales. Esta operación no solo involucra aspectos sucesorios y fiscales, sino también una protección reforzada de los derechos del menor. En esta guía completa de Ampuero Blanco Abogados, te explicamos paso a paso cómo realizar esta venta legalmente, sin errores ni retrasos.
1. Estado legal del inmueble heredado
Antes de plantearte vender un inmueble heredado con menores, es imprescindible verificar que la herencia esté aceptada y adjudicada. Es decir:
- Todos los herederos han firmado la aceptación de herencia.
- Existe una escritura pública de adjudicación de bienes.
- El inmueble figura en el Registro de la Propiedad a nombre de todos los herederos, incluyendo al menor.
Si alguno de estos pasos no está cumplido, será necesario regularizar la situación primero. Esto incluye:
- Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (más información oficial)
- Liquidación de gananciales si había régimen de sociedad conyugal
- Rectificación registral si el inmueble no se inscribió correctamente
Enlace interno recomendado: Cómo aceptar una herencia paso a paso
2. Vender un inmueble heredado con menores: situación legal especial
Los menores de edad no pueden disponer por sí mismos de sus bienes, incluso aunque estén representados por sus padres. Por eso, vender un inmueble heredado con menores requiere autorización judicial previa.
Según el artículo 166 del Código Civil, para cualquier acto de disposición sobre bienes de menores (como la venta), los padres deben solicitar al juzgado la correspondiente autorización.
«Los padres necesitan autorización judicial para enajenar bienes de los hijos menores salvo que se trate de bienes de escaso valor.»
Relevancia: Esto protege el interés superior del menor, evitando decisiones precipitadas que puedan perjudicar su patrimonio.
3. Cómo solicitar la autorización judicial para vender el inmueble
Los representantes legales deben presentar la solicitud ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del menor. El procedimiento es un expediente de jurisdicción voluntaria.
Documentación necesaria:
- Escritura de adjudicación de herencia
- Nota simple actualizada del Registro
- Propuesta de venta y contrato preacordado
- Precio de compraventa
- Valoración pericial (recomendada)
- Documentación del comprador
El Ministerio Fiscal participa como garante del menor. El juez solo autorizará la venta si se demuestra que no existe perjuicio económico.
Consulta modelo de solicitud de autorización judicial (CGPJ)
4. Firma de la compraventa ante notario
Con la resolución judicial favorable, se podrá acudir al notario. Allí:
- Firman todos los herederos mayores de edad.
- Los padres o tutores representan al menor.
- Se incorpora la resolución judicial a la escritura.
La notaría comprobará que el precio sea justo y acorde a mercado. Es importante reflejar en el documento:
- Cuotas de cada heredero
- Reparto económico proporcional
- Posible ingreso en cuenta bloqueada a nombre del menor
Consejo legal: No firmes señal, contrato privado ni arras sin tener la autorización judicial.
5. Distribución del dinero de la venta
El precio de venta debe distribuirse conforme a las cuotas hereditarias.
- Los adultos reciben su parte directamente.
- La parte del menor debe quedar bajo control judicial.
- En muchos casos se exige el ingreso en cuenta bloqueada.
El juzgado puede nombrar un administrador judicial si existen conflictos entre progenitores o riesgo de mala gestión.
Gastos que pueden descontarse proporcionalmente:
- Plusvalía municipal
- Cancelación de cargas
- Honorarios de gestoría o notaría
6. Tributación por IRPF en la venta de un inmueble heredado con menores
La venta puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF. Se calcula por la diferencia entre:
- Valor de adquisición (el declarado en herencia)
- Valor de transmisión (el precio de venta)
Importante: Los menores también deben tributar. Los padres/tutores son responsables de realizar la declaración del IRPF en su nombre.
Información oficial sobre ganancias patrimoniales en la AEAT
Recomendación: Conservar las escrituras de herencia, valores catastrales y facturas de gastos para justificar correctamente los importes.
7. Supuestos complejos: desacuerdo entre herederos o negativa judicial
A veces no todos los herederos están de acuerdo. En estos casos:
- Se puede solicitar la división de la cosa común, aunque con limitaciones cuando hay menores.
- El juez puede denegar la autorización si detecta conflicto de intereses o perjuicio al menor.
¿Y si solo un heredero quiere vender?
No puede obligar a los demás, salvo que interponga un procedimiento de división, pero deberá respetarse la voluntad judicial respecto al menor.
¿Qué criterios valora el juez?
- Valor del inmueble
- Participación del menor
- Necesidad de conservar el bien
- Posibles alternativas (alquiler, uso, etc.)
8. Preguntas frecuentes sobre vender un inmueble heredado con menores
¿Cuánto tarda la autorización judicial?
Entre 1 y 3 meses según el juzgado. Si hay informes periciales y oposición del Ministerio Fiscal, puede alargarse.
¿Se puede vender si uno de los padres está en desacuerdo?
El juez evaluará si existe conflicto de intereses. En tal caso, puede nombrar defensor judicial.
¿Qué pasa si se vende sin autorización?
La venta sería nula de pleno derecho respecto al menor. Podría incluso tener consecuencias penales o patrimoniales para los representantes.
¿Puede el menor acceder al dinero antes de cumplir 18?
Solo si se acredita una necesidad urgente y con autorización judicial adicional. Lo normal es que el dinero esté bloqueado.
¿Se puede pedir la autorización judicial aunque no se tenga comprador?
Sí, se puede pedir autorización para poner el bien en venta o aceptar una oferta cuando llegue, siempre que se justifique el interés del menor.
9. Recomendaciones legales para vender con éxito
- Asesórate desde el primer momento con un abogado especializado en herencias y menores.
- No firmes preacuerdos sin autorización judicial.
- Documenta todo el procedimiento.
- Aporta pruebas del valor de mercado del inmueble.
- Colabora con el Ministerio Fiscal para demostrar que la venta es beneficiosa.
Conclusión: seguridad jurídica y protección del menor
Vender un inmueble heredado con menores es legalmente posible, pero exige cumplir trámites rigurosos. La intervención judicial no es una traba, sino una garantía de que el patrimonio del menor está protegido.
En Ampuero Blanco Abogados te ayudamos en todo el proceso: aceptación de herencia, adjudicación, obtención de autorizaciones judiciales, redacción de contratos, comparecencia notarial y reparto posterior.
Contacta con nuestro despacho si necesitas asesoramiento personalizado.
Fuentes oficiales
- Código Civil Español – Artículo 166: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
- Agencia Tributaria: https://www.agenciatributaria.es
- Consejo General del Poder Judicial: https://www.poderjudicial.es